Contrat de Maîtrise d'oeuvre

L'une des solutions qui s'offre pour une opération de construction est le contrat de maîtrise d'oeuvre. Il présente à la fois des avantages mais également des inconvénients non négligeables.

En effet, le législateur est souvent intervenu dans le domaine de la construction pour protéger le consommateur notamment en légiférant sur le contrat de construction de maisons individuelles de 1990. Contrat très exigeant pour les constructeurs et juridiquement très protecteur. Toutefois, la maîtrise d'oeuvre n'est quant à elle, régie par aucun texte particulier et c'est sans aucun doute son principal point faible. En l'absence de texte, la maîtrise d'oeuvre, exercée par des professionnels « non-architectes », n'est donc soumise qu'aux dispositions générales applicables aux contrats de louage d'ouvrage contenues dans le code Civil. Par conséquent, cette liberté d'exercice a attiré un grand nombre de professionnels qui ne pouvaient remplir les conditions requises pour l'exercice de la profession de constructeur de maisons individuelles ou d'architecte, notamment et privant ainsi parfois les particuliers de protection auxquelles ils pouvaient prétendre.

Le maître d'oeuvre peut concevoir le projet, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et assister le maître d'ouvrage dans les relations avec les entreprises retenues pour les réaliser les travaux. En contrepartie il perçoit des honoraires dans le cadre de ses missions (dépôt du permis de construire, réalisation de la consultation d'entreprise, élaboration des marchés de travaux, etc.)

Toutefois il ne se charge pas lui-même de la construction ou des travaux. Il doit pour cela faire appel à plusieurs entreprises, leur attribuant avec l'accord du maître de l'ouvrage les lots de travaux correspondant à leurs compétences.  Le maître d'oeuvre peut naturellement conseiller le maître d'ouvrage dans le choix de ces entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place. Il doit réaliser pour cela un appel d'offre et c'est en cela notamment qu'il se différencie du constructeur. Ainsi une fois le projet arrêté avec le maître de l'ouvrage, il réalise une consultation auprès de plusieurs entreprise pour permettre au maître de l'ouvrage de sélectionner l'entrepreneur parmis plusieurs. C'est l'indépendance du maître d'œuvre vis-à-vis des entreprises retenues qui le différencie essentiellement des constructeurs. En faisant appel à un constructeur de maison individuelle, la prestation est dite clé en main, et le choix du ou des entrepreneurs (s'il y a lieu) est laissé au constructeur qui en contrepartie offre des garanties beaucoup plus importantes.

En conséquence, le maître d'oeuvre ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises. Il ne peut cumuler les fonction et le maître d'ouvrage traite directement avec les entreprises retenues, avec l'aide du maître d'oeuvre. Il est le bras droit du maître de l'ouvrage et son conseil dans l'opération de construction. Son indépendance assure qu'il ne soit pas juge et partie.

En conséquence, le maître d'oeuvre ne pourra donc s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.  Il ne pourra s'engager sur un délai ferme pas plus qu'il ne pourra s'engager au paiement de pénalité de retard.

Ces critères dans le cadre du contrat dit de Maîtrise d'oeuvre sont ceux utilisés par la jurisprudence pour distinguer contrat de maîtrise d'oeuvre et contrat de construction de maison individuelle. Conséquence, il est arrivé et ce à de nombreuses reprise que les tribunaux soit amené à requalifier des contrats de maîtrise d'oeuvre en contrat de maison individuelle. Ains, les éléments retenus pour une requalification concernent notamment :

La présence de ces éléments permet au tribunal de considérer que le contrat souscrit n'est pas un contrat de maîtrise d'œuvre, mais bien un contrat de construction de maison individuelle (cf. notamment Cass. Civ. III 31 janvier 1990 et 5 décembre 1990 ou encore Cour d'Appel de Nîmes 28 avril 1998).

La pratique de la maîtrise d'oeuvre dans le domaine de la construction de maisons individuelles est parfois accusée d'être moyen de contourner les dispositions protectrices prévues par la loi de 1990 sur le contrat de construction de maisons individuelles. Il est vrai que la maîtrise d'oeuvre reste, aujourd'hui, le seul moyen juridique permettant d'aboutir à la construction d'une maison et qui ne soit pas spécifiquement réglementé et surtout elle n'exige pas la présence d'une garantie de livraison à prix et délai convenu toujours coûteuse et difficile à obtenir. Son absence permet donc aux maîtres d'oeuvre d'être particulièrement compétitif en terme de coût vis-à-vis des constructeurs de maison individuelle. Toutefois elle reste une bonne réponse pour les maîtres d'ouvrage souhaitant s'investir personnellement dans la conception de leur maison et obtenir un produit très personnalisé, loin des standards proposés par les constructeurs de maison individuelle.

Sans diaboliser la maîtrise d’œuvre, et certainement pas aussi anti-concurrentiel que le disent les constructeurs de maison individuelle, elle reste une véritable alternative pour les maîtres d’ouvrage qui doivent toutefois être très conscient des distinguos séparant les deux organisations. En effet, certains maîtres d’œuvre n’hésitent toutefois pas à proposer les mêmes engagements de prix et/ou de délai que les constructeurs de maison individuelle sans pour autant en offrir les garanties. Or, c’est bien cette pratique qui peut être considérée comme condamnable. Les études n’ayant jamais démontrée un risque plus élevé à recourir à l’une ou l’autre des méthodes. Il s’agit simplement de savoir distinguer les premiers des seconds.

L'une des solutions qui s'offre pour une opération de construction est le contrat de maîtrise d'oeuvre. Il présente à la fois des avantages mais également des inconvénients non négligeables.

En effet, le législateur est souvent intervenu dans le domaine de la construction pour protéger le consommateur notamment en légiférant sur le contrat de construction de maisons individuelles de 1990. Contrat très exigeant pour les constructeurs et juridiquement très protecteur. Toutefois, la maîtrise d'oeuvre n'est quant à elle, régie par aucun texte particulier et c'est sans aucun doute son principal point faible. En l'absence de texte, la maîtrise d'oeuvre, exercée par des professionnels « non-architectes », n'est donc soumise qu'aux dispositions générales applicables aux contrats de louage d'ouvrage contenues dans le code Civil. Par conséquent, cette liberté d'exercice a attiré un grand nombre de professionnels qui ne pouvaient remplir les conditions requises pour l'exercice de la profession de constructeur de maisons individuelles ou d'architecte, notamment et privant ainsi parfois les particuliers de protection auxquelles ils pouvaient prétendre.

Le maître d'oeuvre peut concevoir le projet, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et assister le maître d'ouvrage dans les relations avec les entreprises retenues pour les réaliser les travaux. En contrepartie il perçoit des honoraires dans le cadre de ses missions (dépôt du permis de construire, réalisation de la consultation d'entreprise, élaboration des marchés de travaux, etc.)

Toutefois il ne se charge pas lui-même de la construction ou des travaux. Il doit pour cela faire appel à plusieurs entreprises, leur attribuant avec l'accord du maître de l'ouvrage les lots de travaux correspondant à leurs compétences.  Le maître d'oeuvre peut naturellement conseiller le maître d'ouvrage dans le choix de ces entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place. Il doit réaliser pour cela un appel d'offre et c'est en cela notamment qu'il se différencie du constructeur. Ainsi une fois le projet arrêté avec le maître de l'ouvrage, il réalise une consultation auprès de plusieurs entreprise pour permettre au maître de l'ouvrage de sélectionner l'entrepreneur parmis plusieurs. C'est l'indépendance du maître d'œuvre vis-à-vis des entreprises retenues qui le différencie essentiellement des constructeurs. En faisant appel à un constructeur de maison individuelle, la prestation est dite clé en main, et le choix du ou des entrepreneurs (s'il y a lieu) est laissé au constructeur qui en contrepartie offre des garanties beaucoup plus importantes.

En conséquence, le maître d'oeuvre ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises. Il ne peut cumuler les fonction et le maître d'ouvrage traite directement avec les entreprises retenues, avec l'aide du maître d'oeuvre. Il est le bras droit du maître de l'ouvrage et son conseil dans l'opération de construction. Son indépendance assure qu'il ne soit pas juge et partie.

En conséquence, le maître d'oeuvre ne pourra donc s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.  Il ne pourra s'engager sur un délai ferme pas plus qu'il ne pourra s'engager au paiement de pénalité de retard.

Ces critères dans le cadre du contrat dit de Maîtrise d'oeuvre sont ceux utilisés par la jurisprudence pour distinguer contrat de maîtrise d'oeuvre et contrat de construction de maison individuelle. Conséquence, il est arrivé et ce à de nombreuses reprise que les tribunaux soit amené à requalifier des contrats de maîtrise d'oeuvre en contrat de maison individuelle. Ains, les éléments retenus pour une requalification concernent notamment :

La présence de ces éléments permet au tribunal de considérer que le contrat souscrit n'est pas un contrat de maîtrise d'œuvre, mais bien un contrat de construction de maison individuelle (cf. notamment Cass. Civ. III 31 janvier 1990 et 5 décembre 1990 ou encore Cour d'Appel de Nîmes 28 avril 1998).

La pratique de la maîtrise d'oeuvre dans le domaine de la construction de maisons individuelles est parfois accusée d'être moyen de contourner les dispositions protectrices prévues par la loi de 1990 sur le contrat de construction de maisons individuelles. Il est vrai que la maîtrise d'oeuvre reste, aujourd'hui, le seul moyen juridique permettant d'aboutir à la construction d'une maison et qui ne soit pas spécifiquement réglementé et surtout elle n'exige pas la présence d'une garantie de livraison à prix et délai convenu toujours coûteuse et difficile à obtenir. Son absence permet donc aux maîtres d'oeuvre d'être particulièrement compétitif en terme de coût vis-à-vis des constructeurs de maison individuelle. Toutefois elle reste une bonne réponse pour les maîtres d'ouvrage souhaitant s'investir personnellement dans la conception de leur maison et obtenir un produit très personnalisé, loin des standards proposés par les constructeurs de maison individuelle.

Sans diaboliser la maîtrise d’œuvre, et certainement pas aussi anti-concurrentiel que le disent les constructeurs de maison individuelle, elle reste une véritable alternative pour les maîtres d’ouvrage qui doivent toutefois être très conscient des distinguos séparant les deux organisations. En effet, certains maîtres d’œuvre n’hésitent toutefois pas à proposer les mêmes engagements de prix et/ou de délai que les constructeurs de maison individuelle sans pour autant en offrir les garanties. Or, c’est bien cette pratique qui peut être considérée comme condamnable. Les études n’ayant jamais démontrée un risque plus élevé à recourir à l’une ou l’autre des méthodes. Il s’agit simplement de savoir distinguer les premiers des seconds.