Cass. Civ III : 2.12.08
N° de pourvoi : 07-13.595 / 07-13.597
La déclaration d’achèvement (DAT) faite en mairie par le vendeur ne vaut pas constatation de l’achèvement des travaux et ne
rend pas la créance du vendeur exigible. En l’espèce le vendeur s’appuyait sur ce document pour obtenir le paiement des travaux de l’acquéreur par le biais d’une saisie attribution. La Cour de
cassation retient que ce document n’atteste que de la conformité administrative des travaux. Elle précise qu’en cas de désaccord des parties sur la constatation de l’achèvement, il y a lieu de se
référer aux dispositions prévues pour la vente à terme : l’achèvement de l’immeuble est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée (CCH : art. R.261-2). Une
disposition de l’acte de vente prévoyait que le vendeur devait notifier à l’acquéreur un certificat attestant de l’achèvement des travaux. Seul ce document pouvait valoir constatation
contradictoire de l’achèvement permettant au vendeur d’obtenir paiement.
Le garant de livraison, qui exécute une obligation qui lui est personnelle, est tenu de la charge définitive de la dette qu’il
a acquittée à la place du constructeur défaillant. Il ne bénéficie pas du recours subrogatoire contre lui. Cet arrêt confirme la dernière jurisprudence de la Cour de cassation qui refuse la
qualité de caution au garant de livraison (Cass. Civ III : 27.9.06), contrairement à ce que prévoit l’article L.231-6 du CCH.
Plusieurs solutions s'offre au MO s'il se sent dépourvu devant son opération de construction que se soit sur le
plan logistique ou technique. Le maître d’ouvragepeutainsi tout à fait désigner un maître d’ouvrage délégué qui sera alors lié par un contrat de mandat. Ce sont les règles de
droit commun du mandat qui s’applique dans ce cas entre le maître d’ouvrage et le maître d’ouvrage délégué, pour le moins en matière de marchés privés. En revanche, la MOD est réglementée dans
les marchés publics.
Le MOD (maître d’ouvrage délégué) peut être une personne physique ou morale relevant du droit privé ou indifféremment du droit public. Rien ne paraît d’ailleurs s’opposer à ce que l’on mixte les
qualités d’organismes publics et privés.
Plutôt fréquente, en matière de crédit-bail, elle peut également être effectuée dans le cadre de travaux sur une copropriété. La MOD étant réalisé par le syndic de copropriété pour le compte des
copropriétaires. Le contrat de promotion immobilière consiste également en un pouvoir et une mission de MOD. Dans le secteur très protégé du logement, le recours à la maîtrise d'ouvrage délégué
est pratiquement réservé aux organismes d'HLM qui ne sont pas assujettis aux obligations du contrat de promotion immobilière. Les promoteurs privés ont plotôt recours à la VEFA rt dans le secteur
de la maison individuelle au contrat de CCMI. En dehors du secteur protégé du logement, les professionnels de l'immobilier ont assez souvent recours à la délégation de la maîtrise d'ouvrage au
profit essentiellement d'investisseurs institutionnels.
Selon les règles du mandat, la MOD doit être exécuté loyalement, elle n’oblige le MO que s’il accomplit ses actes pendant le cours du mandat et dans la limite des pouvoirs que son mandat lui
confère. A l’inverse, la responsabilité du MO peut être engagée en cas de faute du MOD révélant un manquement à une obligation à laquelle le MO est personnellement tenu. Ainsi, par exemple
l’irrespect des règles de la sous-traitance (loi du 31 décembre 1975) peut entraîner la responsabilité du maître d’ouvrage (cf. CA Versailles, 10 décembre 1993 n°91-10.619).
La responsabilité du MOD peut également être engagé, notamment dans le cas des mandats apparents dans le cadre de sa responsabilité quasi-délictuelle. La loi répute « constructeurs » certains
intervenants à l’acte de construire et les soumets aux obligations des articles 1792 et suivants du Code civil (responsabilité des constructeurs), notamment le mandataire qui sans être
juridiquement promoteur immobilier au sens de l’article 1831 du code civil accomplisse « une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ». C’est le cas du MOD s’il agit en qualité de
mandataire et de locateur d’ouvrage (Cf. CA Paris, 26 novembre 1989), non s’il agit comme simple mandataire, sauf s’il commet une faute.
Le maître d'ouvrage délégué est la personne ou l'entité à qui le maître d'ouvrage donne mandat
d'exercer en son nom et pour son compte tout ou partie de ses responsabilités et prérogatives de maître d'ouvrage. Le professionnel intervient en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage et
non pas en qualité de simple conseiller de celui-ci. En lieu et place du maître de l'ouvrage, le délégué élabore et signe les différents contrats, il choisit les entreprises et les fournisseurs,
il prépare et gère leurs marchés, il s'occupe de la gestion financière et administrative de l'opération. Le maître d'ouvrage conserve un droit de regard sur l'exécution des missions de son
délégué qui doit lui rendre compte de ses activités. Les dépassements de prix et les obligations des locateurs d'ouvrage ne sont pas garantis dans le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage
contrairement au contrat de promotion immobilière. Le maître d'ouvrage délégué n'assume pas de mission de conception. Le droit privé soumet le maître d'ouvrage délégué à la responsabilité
décennale des constructeurs et à l'obligation d'assurance
2/ L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
L’assistant à Maître d’ouvrage a pour mission d’aider ce dernier à suivre le projet réalisé par un maître d’œuvre, à prendre les multiples décisions qui lui incombent durant son déroulement et à
le réceptionner. L’assistant du maître d’ouvrage a plutôt un rôle de conseil et de proposition vis à vis de ce dernier. Ce type de mission est devenu de plus en plus courant du fait du caractère
de plus en plus complexe des projets.
Contrairement au maître d’ouvrage délégué, il n’a pas à prendre de décision à sa place. Vis à vis du Maître d’Oeuvre il exprime ce que veut le Maître d’ouvrage, il facilite la coordination de
projet et permet au Maître d’ouvrage de remplir pleinement ses obligations au titre de la gestion du projet.
L'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) est une activité difficile à cerner car elle ne fait l'objet d'aucune définition légale. En pratique, il n'intervient que pour suppléer l'absence de
compétences techniques du maître d'ouvrage. L'AMO a un rôle de conseil et de proposition vis à vis du maître d'ouvrage, à l'exclusion de toute fonction de représentation. L'AMO ne prend pas de
décision à la place du maître d'ouvrage. Vis à vis du cadre de la maîtrise d'œuvre, il se contente d'exprimer ce que veut le maître d'ouvrage et lui permet de remplir pleinement ses
obligations de maître d'ouvrage.
Le maître d'ouvrage peut faire appel à un AMO lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité de définir et de faire pleinement comprendre ses besoins au maître d'œuvre ou encore d'apprécier ce que lui
propose le maître d'œuvre. AMO et MOE sont plutôt destinées à être complétaires.
Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions
suspensives ne sont réalisées :
- devenir propriétaire du terrain
- le permis de construire doit être obtenu.
- l’obtention des prêts
- la souscription de la dommage ouvrage
- l’obtention d’une garantie de livraison à prix et délai convenu
Si l’une de ces conditions suspensives n’est pas réalisée, le contrat est alors caduc (il est
considéré comme n’avoir jamais existé). Aucune indemnité n’est due ni par le maître d’ouvrage, ni par le constructeur.
Ces conditions doivent être encadrée dans un délai. Indispensable pour permettre d’encadrer leur
réalisation mais également pour déterminer la date d’ouverture du chantier.
6/ L’ouverture du chantier
La date d’ouverture du chantier est une date cruciale. Les maîtres d’ouvrage ne voit que par elle et pourtant, elle n’est
pas toujours facile à déterminer précisément.
Pour les parties au contrat, elle constitue le point de départ du délai contractuel d’exécution des travaux et de
l’encaissement des fonds par le constructeur (le dépôt de garantie étant débloqué, en l’absence de garantie de remboursement, et son montant venant s’imputer sur les 15 % du prix dus par le
client maître d’ouvrage).
En l’absence de date fixe, elle se calcule ainsi :
Exemple :
Date de signature du contrat : le 01/01/2010
Délai pour la réalisation des conditions suspensives : 6 mois
Fin de délai pour la réalisation des conditions suspensives : 01/07/2010
Délai courant entre la fin de la réalisation des conditions suspensives et le délai d’ouverture du chantier : 3
mois
Date maximale d’ouverture du chantier : 01/10/2010.
Pour un contrat signé le 1er janvier 2010, il peut donc s’écouler dans cet exemple jusqu’à dix mois !!!
Ce sont des délais relativement courant mais dont peu de maître d’ouvrage prennent conscience.
7/ La révision du prix.
Dans le cas du CCMI avec fourniture de plan, le contrat peut prévoir deux modalités de révision.
- soit une révision entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : ou la date de l’obtention du permis
de construire ou celle de l’obtention des prêts.
- soit une révision de prix, limitée à 70 % de la variation de l’index BT 01. La révision de prix est appliquée à
chaque versement. La révision de prix s’arrête 10 mois après l’obtention des prêts et du permis de construire. Vous devez être informé de ces deux possibilités avant de signer le contrat.
Il peut également prévoir un prix ferme et définitif ET non révisable. Dans les CCMI Avec, le prix est toujours ferme et
définitif. L’engagement de prix fait par le constructeur n’est pas facilement modifiable. Toutefois le législateur a laissé au constructeur la possibilité de réviser son prix en l’indexant sur le
BT01, indice du coût des matériaux. Le calcul est laborieux en particulier dans la 2nde des deux possibilité c’est pourquoi la plupart des contrats prévoient
automatiquement la modalité numéro 1.
Cette précision est toutefois impérative.
8/ L’échelonnement des paiements
Le CCMI Avec fourniture de plan prévoit une grille d’appels de fonds qui fixe le pourcentage maximum du prix total que
peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction.
Les paiements devront intervenir au plus tard à l’expiration du délai prévu au contrat (le point de départ de ce délai
est la date de la demande de paiement présentée par le constructeur) :
- 15 % à l’ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de
garantie) ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 40 % à l’achèvement des murs ;
- 60 % à la mise hors d’eau ;
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Cette grille est impérative. Aucune modification de cette dernière n’est admise si elle ne va pas
dans l’intérêt du client. Ainsi certains de ces appels peuvent ne pas être réalisés mais leur stade est impératif.
Pour mémoire, le stade hors d’eau consiste à la réalisation du gros œuvre :
maçonnerie/charpente/menuiserie. Le hors d’air est également au clos couvert : maçonnerie/charpente/couverture/pose des menuiseries extérieures.
9/ La réception et le paiement du solde
Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement entre le constructeur et vous et elle
doit être constatée dans un procès-verbal écrit. En aucun cas, cette réception ne peut être tacite.
Vous avez alors l’occasion de faire constater un robinet qui ne fonctionne pas, une fenêtre qui s’ouvre mal qui donnera
lieu à une nouvelle intervention du constructeur.
Lorsque des réserves sont formulées à l’occasion de la réception, une somme proportionnée à l’importance de celles-ci, et
au plus égale à 5% du prix convenu, est consignée jusqu’à la levée de ces réserves.
Le constructeur ne peut donc en aucun cas subordonner la remise des clés
au paiement intégral du prix et vous empêcher de consigner les sommes restant dues.
Le CCMI Avec fourniture de plan doit vous informez que vous pouvez ou non vous faire assister par un professionnel
(architectes et agréés en architecture, contrôleurs techniques ainsi que tous professionnels de la construction titulaires d’un contrat d’assurance couvrant ce type de mission) qui assiste avec
vous à cette réception.
Deux choses :
Soit vous vous faites assister par un professionnel
habilité lors de la réception et cette faculté d’assistance doit être mentionnée dans le contrat. Alors, si aucun désordre n’est apparent au cours de la réception, vous versez le
solde du prix au constructeur. Si en revanche, des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consignez le solde, 5 % maximum du prix,
jusqu’à leur réparation. Vous versez le solde du prix au constructeur à la levée des réserves.
Soitvous procédez seul à la réception avec le constructeur.Vous bénéficiez d’un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents que vous n’auriez pas signalés
au moment de la réception. Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception. Le constructeur est
alors tenu d’effectuer les travaux.
10/ Les pénalités de retard
La réglementation impose une corrélation entre les pénalités pour retard de paiement (à l’encontre du particulier maître
d’ouvrage, c’est-à-dire vous) et les pénalités pour retard de livraison (à l’encontre du constructeur). Ce qui est somme toute assez rationnelle. Le taux de pénalité pour retard de paiement ne
peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées.
Les pénalités versées pour retard de livraison sont quant à elles limitées à 1/3000ème du prix par jour de
retard. Ce montant est censé représenté votre part de loyer pour les mois où vous seriez maintenu dans votre logement. Ces dernières sont calculées sur le montant TTC du prix convenu et à partir
du 1er jour de retard. Toutes clauses mentionnant d’autres solutions qui s’avéreraient moins favorable au maître d’ouvrage sont considérées comme abusives.
11/ La notice descriptive
Lisez-là !!!
Elle est certes longues et laborieuses mais un élément très important de votre contrat. Elle précise
les éléments techniques liés à votre maison et vous devez y trouver l’ensemble de la description de votre maison.
Sans être expert en bâtiment, quelques éléments sont à vérifier !
Sa forme est régie par la loi ainsi elle doit se trouver sous la forme d’un document en 3 colonnes.
Vous la trouver généralement sous la forme de quatre colonne
Colonne 1 : ce
sont les éléments techniques de votre opération de construction
Colonne 2 :
une croix (ou la mention compris) indiquant que ces éléments sont compris dans le prix convenu
Colonne 3 :
une croix (ou une mention non compris) indique que ces éléments ne sont pas compris dans le prix convenu ou alors la mention sans objet, ce qui indique que votre construction ne fait pas l’objet
de ce type de prestation.
Exemple :
Si votre maison fait l’objet d’un vide sanitaire. Vous trouvez la mention compris devant le
descriptif correspondant à votre vide sanitaire. Les travaux concernant le sous-sol sont sans objet.
NB : Tous les travaux indispensables à l’habitabilité de votre
construction sont soit compris soit non compris dans la notice descriptive. Si ces travaux sont mentionnés comme non compris ils doivent faire l’objet d’un chiffrage par votre constructeur. Vous
avez la possibilité de lui demander la réalisation de ces travaux dans un délai de 4 mois après la date de la signature de votre contrat au prix mentionné dans votre notice descriptive.
Exemple :
Si les travaux de raccordement (VRD) sont mentionnés comme non compris, vous devez trouver un
chiffrage pour ces travaux. Par exemple, 5.000€. Si vous trouver une entreprise de terrassement qui vous les réalise pour 4.000€, grand bien vous fasse. Toutefois vous pouvez demander à votre
constructeur de les réaliser dans un délai de 4 mois suite à la signature de votre contrat.
Ce chiffrage doit être mentionné clairement : il doivent être réalisé lots par lots et de façon
globale. Pas au mètre linéaire ou mètre cube.
Au terme de votre notice, vous devez donc précisément savoir ce qui est compris et ce qui ne l’est
pas. Ce qui est compris est mentionné dans le prix convenu et ce qui ne l’est pas dans les travaux réservés. Ainsi le coût total de vitre construction est en réalité le prix convenu + le montant
des travaux réservés. Les fondations spéciales relèvent de cette règle aucun montant ne peut vous être demandé en supplément. Tout doit être envisagé par le constructeur dans le cadre de la
notice. Même chose pour les frais liés aux études de sol.
Vous avez donc la possibilité de réaliser une partie des travaux vous-même ou de les confier à une
autre entreprise.
NB : Le montant des travaux réservés doit faire l’objet d’une mention
manuscrite indiquant que vous avez pris note de l’existence de ces travaux.
Quels lots devez-vous trouver a minima dans votre notice, compris ou non compris et chiffrés :
Le terrassement
La maçonnerie
La charpente
La couverture
Les menuiseries extérieures
Les menuiseries intérieures
L’isolation
La plomberie
L’électricité
Les revêtements de sol
Les VRD.
Je développerai l’ensemble dans les semaines à venir. Je souhaitai les publier rapidement pour donner l’ensemble des
éléments aux personnes intéressées par le sujet.
Les plus férus de nouvelles technologies et les écologistes de la première heure en sont déjà équipé et jusqu’à présent
aucune autorisation n’était nécessaire, cette donnée change avec le récent décret du 19 novembre 2009 (2009-17) qui organise le régime d’autorisation d’urbanisme applicable aux travaux
d’installation au sol d’ouvrages de productions d’électricité à partir de l’énergie solaire (panneaux photovoltaïques).
L’idée n’est évidemment pas de brider le développement de l'énergie solaire, il s’agit donc de l’encadrer, notamment d'un point de vue architectural et paysager.
Si jusqu’à présent, l’installation de panneaux photovoltaïques ne nécessitait aucune autorisation d’urbanisme sauf dans
les secteurs sauvegardés (RM n° 9597 : JO AN du 1.7.08).
Le régime applicable varie logiquement en fonction de la puissance, de la hauteur et de l’implantation des ouvrages
:
- les ouvrages dont la puissance crête est inférieure à 3 kilowatts (3 kW) et dont la hauteur au sol
est inférieure à 1,80 m sont dispensées de toute formalité en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le
périmètre a été délimité, ou un site classé (code de l’urbanisme : R. 421-2) ;
- les ouvrages dont la puissance crête est inférieure à 3 kW et dont la hauteur au sol dépasse 1,80 m, ainsi que ceux
dont la puissance crête est supérieure ou égale à 3 kW et inférieure ou égale à 250 kW quelle que soit leur hauteur, sont soumis à déclaration préalable (code de l’urbanisme : R. 421-9)
;
- les ouvrages dont la puissance crête est inférieure à 3 kW mais qui sont implantés dans un secteur protégé,
c’est-à-dire notamment un secteur sauvegardé, un site classé ou une réserve naturelle, doivent nécessairement être précédés d’une déclaration préalable (code de l’urbanisme : R.
421-11).
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er décembre 2009.
Les formalités sont donc limitées aux équipements les plus important et ces derniers ne sont donc soumis qu’à déclaration
préalable.
J'ai été très touchée par ta demande dictée en ces termes.
Bonsoir, je suis passé sur votre blog par hasard, et je me demandé qu’est-ce qu’il fallais faire pour être dans vos favoris. J’ai vraiment besoin de lien, car je ne fais même pas 15 visites
par jours, donc si vous êtes d'accord je vous donnerai l’adresse de mon lien. Et n’hésitez pas à me demander la même chose, ou un service. Merci d’avance pour votre réponse.
Qui ne serait pas ému pas tant de détresse. Bien sur Juliette, je veux que l'on parle de toi... Mais sans doute pas comme tu l'entendais dans ton message déchirant.
Cette chère Juliette, imaginais-tu que j’allais faire "Répondre", comme ça, sans que je ne m'interroge!!!! Elle passe, comme ça, par hasard, avec son petit message bourré de fautes d’orthographe
et oubliant (tiens! comme c'est étonnant!) de laisser l’adresse de son blog qui reçoit 15 visites par jour. Mais de quoi peux bien parler Juliette dans son blog? Soit dit en passant, j'aimerai
bien atteindre les 15 visites par jour moi aussi...
Je m'interroge donc. Mon blog est soit le plus passionnant qui soit... Mais malgré tout, ma recherche d'emploi par ce biais est révélatrice : c'est le néant le plus total. Par ailleurs, quel est
l'intérêt de la vie de cette chère Juliette dans un blog immobilier... Petite recherche rapide... et... découverte, c'est une arnaque. Zut, moi qui pensais assez narcissiquement que je puisse
être source de passage sur le blog d'une parfaite étrangère... Je repasserai, tant pis pour l'égo.
Le « Robot aspirateur d’adresses email », si bien nommé par d'autres blogueurs, plus futé que les autres ne m'aura pas, car ce message vise uniquement à récupérer votre adresse mail pour vous
inonder de spams. Si vous y répondez, vous leur confirmerez votre adresse… qui sera revendue à tout un tas de demandeurs en tout genre. Et après, bonjour les dégâts surtout sans un bon logiciel
anti-spam.
Donc, avant de répondre à quoi que ce soit qui vous est au départ inconnu, prenez l’habitude de tourner sept fois votre souris sur votre tapis.
Lorsque l’on souhaite faire construire, plusieurs possibilités s’offrent au maître d’ouvrage. Le recours au constructeur
de maison individuelle reste l’une des possibilités.
Né du concept innovant d’un constructeur toujours présent sur le marché, l’idée de proposer des constructions dites
« clé en main » a connu un véritable succès dès sa création. Mais la crise de l’immobilier du début des années 90 ayant mis à mal l’utopie de la construction facile le législateur s’est
investi d’une mission : protéger le maître d’ouvrage envers contre tous. Ainsi est né la loi n° 90-1129 du 19décembre 1990 (appelée plus communément « loi de 1990 »).
Toutes les dispositions légales relatives au CCMI étant d’ordre public (CCH, art. L. 230-1), il ne peut y être dérogé
contractuellement. Le constructeur entrant dans le champ d’application de cette loi est tenu à des obligations très rigoureuses, il est donc assez tentant pour les acteurs de la construction de
les contourner d’une façon ou d’une autre. Constat assez affligeant, rare sont les contrats souscrits par les maîtres d’ouvrage respectant scrupuleusement le texte en question. Il faut dire, à
leur décharge que le texte est très contraignant.
Plusieurs textes ont été également adoptés pour son application :
Le décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991 qui précise certains points de la loi de
1990.
Le décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991 relatif aux pénalités de retard.
L’arrêté du 27 novembre 1991 relatif à la notice descriptive.
L’arrêté du 28 novembre 1991 relatif à la notice d’information du maître d’ouvrage.
Le CCMI comme il est également communément appelé répond également aux obligations de l’article L. 271-1 du CCH, sur le
droit de rétractation (loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 dite loi Neiertz), ainsi qu’à celles de la loi dite SCRIVENER (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 sur la condition suspensive de
l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison. Cela tombe sous le sens, mais il est toujours judicieux de le répéter, le projet doit également être conforme aux règles du Code
l’urbanisme.
Faire construire n’a rien de commun avec l’achat d’une baguette de pain. Des possibilités sont donc ouvertes pour
renoncer à son projet notamment le droit de rétraction. Vous pouvez revenir sur votre décision après réception du contrat dans un délai de 7 jours sans motif. Lors de la signature du contrat vous
avez un délai de réflexion (à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte) pendant lequel vous pouvez vous rétracter. Cet acte vous est notifié par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Le CCMI doit être rédigé par
écrit.
1/ Dans quels cas, est-il obligatoire ?
A partir du moment où une personne fait construire un immeuble, au sens juridique du terme s’entend, le CCMI est
potentiellement applicable dès lors qu’il est à usage d’habitation, ou à usage d’habitation et professionnel. Un local professionnel accolé à son logement de fonction entre donc dans le cadre des
CCMI. Le local commercial a contrario va exclure, quant à lui, la mise en application des CCMI.
Enfin l’immeuble ne doit pas comporter plus de deux logements sur un terrain lui appartenant. Le CCMI étant destiné à
protéger les maîtres d’ouvrage non aguerris, le législateur a entendu exclure les investisseurs du champ d’application de la loi
2/ Le CCMI Avec fourniture des plans
Il existe deux types de contrats le CCMI avec fourniture de plan (le plus répandu), lorsque l’entreprise propose
des constructions destiné à l’habitation selon un catalogue de modèle et fait effectuer les travaux par des sous-traitants, le CCMI Avec s’impose. La règle est très rigide ainsi si le
constructeur retouche le plan proposé par le maître de l’ouvrage et se charge de la construction ou encore s’il adresse directement le maître de l’ouvrage à l’architecte ou au
bureau d’études, le CCMI Avec s’impose.
C’est aussi le cas du constructeur qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers mais à la suite
d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte.
Le cas des maisons en kit pose alors question. Il faut dire que lorsque la loi est née, le problème ne posait pas
toutefois lorsqu’il y a fourniture directe ou indirecte des plans et dès lors que la livraison, assemblage et mise hors d’eau, le CCMI AFP s’applique. Ainsi même si les travaux réalisés sont
minimes mais qu’il y a fournitures des plans, le contrat s’applique. Par exemple, le maçon réalisant les plans de son client pour lui rendre service, suffit à leur faire tomber dans le champ
d’application du texte.
2/ Le CCMI Sans Fourniture des plans
C’est le cas où le constructeur, sans fournir, même indirectement, le planse charge au minimum des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau(charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures). Dans ce cas, le maître d’ouvrage apporte les plans
destinés à être déposé au permis de construire.
Nous reviendrons plus tard sur les distinguos entre ces deux contrats.
3/Assurances et garanties
3.1/La garantie de livraison à prix et délais convenus
La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les
risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus.
Ainsi elle est destinée notamment à protéger le maître d’ouvrage notamment des dépôts de bilan des
constructeurs. Le garant assurant la relève du constructeur garanti. Assurant ainsi l’achèvement de l’opération de construction et évitant aux maîtres d’ouvrage bien des désagréments (recherche
d’un nouveau constructeur, plus-values, chantier arrêté, etc.)
Cette garantie est OBLIGATOIRE et le constructeur doit fournir,
au plus tard à la date d’ouverture du chantier, une attestation nominative établie par le garant qui sera annexée au contrat.
La garantie de livraison couvre aussi les pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison de plus de
trente jours. Ainsi en cas de pépin, pour le maître d’ouvrage, l’opération suit son cours lui garantissant le prix et le délai, le cas échéant, le paiement des pénalités.
3.2/ L’assurance dommage ouvrage
Elle doit être OBLIGATOIREMENT souscrite par le maître de
l’ouvrage ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de
la garantie décennale.
Pour la suite, je vous renvois vers les autres articles déjà publiés sur le sujet.
3.3/ La garantie de paiement des sous-traitants
Dans le cadre du CCMI, le constructeur de maisons individuelles a pour obligation de fournir à ses sous-traitants, sous
peine de sanctions pénales, une garantie de paiement. Le constructeur doit également adresser la copie des contrats de sous-traitance à l’établissement qui apporte la garantie de livraison prévue
à l’article L. 231-6 du CCH.
3.5/ La garantie de remboursement
Elle n’est pas obligatoire, le constructeur peut choisir de se contenter d’un dépôt de garantie : montant maximum
de 3% du prix convenu à déposé sur un compte séquestre au nom du maître de l’ouvrage reste bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives).
En revanche, si le constructeur souhaite recevoir des paiements avant le début de travaux, il doit fournir une caution
personnelle et solidaire délivrée par un organisme financier qui s’engage à rembourser les versements effectués par le maître de l’ouvrage au cas où ces remboursements seraient dus. Dans ce cas,
une attestation de garantie de remboursement, établie par le garant (généralement le même que celui assurant la garantie de livraison), doit être annexée au contrat.
La garantie s’exerce dans le cas où le maître de l’ouvrage exerce sa faculté de rétractation dans le délai de sept jours
à compter de la réception du contrat par le maître de l’ouvrage mais également dans le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives dans le
délai prévu (conditions obligatoires pour permettre l’exécution du contrat et dont l’absence constitue une possibilité de résiliation).
NB – Aucun versement d’argent ne peut être effectué avant la signature du
contrat et avant la date d’exigibilité de la créance en respectant l’échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales.
3.6/ La garantie de parfait achèvement – 1 an
Elle est prévue pour tous les contrats et implique que le constructeur s’engage à prendre en charge les désordres,
quelles que soient leur nature et leur importance, signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception par le maître d’ouvrage par courrier en recommandé avec accusé de réception. La
garantie de parfait achèvement ne s’étend évidemment pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.
3.7/ La garantie de bon fonctionnement – 2 ans
Elle couvre pendant une durée de deux ans à compter de la réception toutes les malfaçons qui peuvent affecter les
éléments d’équipements dissociables de la construction.
Il s’agit d’une durée minimale qui pourrait éventuellement être étendue par le contrat au cours de la
négociation.
3.8/ La garantie décennale
Le constructeur est responsable durant 10 ans à partir de la réception de la maison, des dommages compromettant la
solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre.
Ces derniers paragraphes feront l’objet d’une étude plus détaillé dans de prochains articles.
4/ Les mentions obligatoires
Certaines mentions obligatoires sont spécifiques aux dispositions du CCMI avec fourniture de plan :
la désignation du terrain ;
l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
la consistance et les caractéristiques techniques de la maison incluant tous les travaux d’adaptation au
sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ;
le coût de la maison qui comprend le prix forfaitaire et définitif de la maison et le coût des travaux
dont le maître de l’ouvrage se réserve, le cas échéant, l’exécution ;
les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception,
par
un professionnel habilité et assuré pour cette mission ;
l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives (une
copie est annexée au contrat) ;
l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le
maître de l’ouvrage ;
la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard de
livraison ;
la référence de l’assurance de dommages qui doit être souscrite par le maître de l’ouvrage
obligatoirement avant l’ouverture du chantier ;
l’attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus accordée par un établissement
financier ou un assureur ;
le cas échéant, l’attestation de la garantie de remboursement du montant versé avant la date d’ouverture
du chantier.
Par ailleurs certains documents doivent être obligatoirement joints au contrat. Il s’agit :
de la notice descriptive de la maison précise les caractéristiques techniques de la maison et des
matériaux utilisés et les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ; la notice descriptive doit être conforme à un modèle
type réglementaire ;
de l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ;
de l’attestation de la garantie de livraison ;
d’une notice d’information conforme à un modèle type ;
du plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage.
Je suis depuis longtemps de nombreux juridiques évidemment mais pas seulement. Humoristique jourlaniste etc.
A l'occasion, j'en recommanderai surement certains.
Je suis assez béate d'admiration devantleur riguer à ppublier presque chaque jour.
Une bonne résolution pour 2010 : une tenue de ce blog plus rigoureuse. A condition évidemment que mon fournisseur 3G+ reste coopérant.. Aujourd'hui ma seule possibilité de me connecter.
Pendant 6 mois, je n'ai pas d'accès à internet à part sur mon site professionnel mais pas question d'alimenterce dernier par ce biais, déontologie oblige.
La 3G+ devrait combler ce manque.
Allez je ne résiste pas à la tentation de faire découvrir un blog. Celui de Me EOLAS. Une perle. link
Actuellement à la recherche de nouvelles opportunités professionnelles, j'ai choisi d'ouvrir un blog pour maintenir mes connaissances juridiques de manière ludique, et pour me faire connaître aussi...
